תיקון 9 לחוק המכר (דירות)- מהות התיקון

ביום 7.7.22 נכנס לתוקף תיקון 9 לחוק המכר (דירות), התשל"ג- 1973 התיקון לחוק יחול רק על הסכם מכר שנכרת מיום 7.7.22 ואילך. 

מהו תיקון 9 לחוק המכר (דירות)? 

הגבלה על ההצמדה למדד תשומות הבנייה- 

עד לתיקון לחוק, נהגו מוכרים רבים להצמיד את מלוא מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה. באופן זה, שילם הרוכש תוספת בגין עליית מדד תשומות הבנייה גם על רכיבים אחרים מהם מורכב מחיר הדירה (כגון: רכיב הקרקע, מע"מ, רווח יזמי) על אף שאלו אינם מושפעים ממדד תשומות הבנייה (מדד אשר מודד את השינויים אשר חלים בהוצאה הדרושה לקניית "סל קבוע" של חומרים, מוצרים ושירותים המשמשים לבניית בית מגורים כמו: בטון, ברזל, צינורות וכיוב). 

נוכח העלייה החדה במדד תשומות הבנייה בשנה האחרונה, נאלצו רוכשי הדירות להוסיף סכומי כסף נכבדים, לעיתים אף מאות אלפי שקלים, במסגרת עסקת רכישת דירה מקבלן. למען הסדר הטוב יצוין כי ב- 12 החודשים האחרונים (מחודש מאי 2021 ועד חודש מאי 2022 ) חלה עלייה של 6.6% במדד תשומות הבנייה. לעומת התקופה המקבילה בשנת הקודמת, בה נרשמה עלייה של 3.14% (מחודש מאי 2020 ועד מאי 2021). 

בעקבות התיקון לחוק, בהסכם המכר ניתן לקבוע הצמדה חלקית למדד תשומות הבנייה. כך, שלכל היותר 50% מכל תשלום יוצמד למדד, ובלבד ו- 20% מהמחיר החוזי המשולמים בעת כריתת החוזה או לפני כל תשלום אחר לא יוצמדו כלל למדד.

עד לתיקון לחוק, בהסכמי מכר רבים נקבע כי ההצמדה למדד תהיה עד למועד המסירה בפועל (מוכרים רבים אפשרו להותיר חלק ניכר מתשלום התמורה עד לשלב המסירה וסכום זה צמוד למדד). 

עקב כך, ככל ונגרם איחור במועד המסירה, אף מסיבות שאינן קשורות בקונה, נאלץ הקונה לשלם את מדד התשומות הבנייה גם בגין התקופה בה חל עיכוב במסירת הדירה. בעקבות התיקון לחוק, ההצמדה למדד תהיה עד למועד המסירה החוזי ולא עד מועד המסירה בפועל (למעט במקרה בו האיחור במסירה נגרם עקב מעשה או מחדל של הקונה או בנסיבות הקבועות בסעיף 18 (א) לחוק החוזים תרופות (סיכול חוזה).  

פיצוי בגין איחור במסירת הדירה- 

עד לתיקון לחוק, כאשר נמסרה דירה באיחור, היה על המוכר לשלם לרוכש פיצוי בגין איחור במסירה רק בחלוף שישים ימים. עם התיקון צומצם פרק הזמן ל- 30 ימים בלבד. גובה הפיצוי אשר נדרש המוכר לשלם היה בהתאם למכפלות שנקבעו בחוק החל ממועד המסירה החוזי. 

החוק (בנוסחו הקודם) הטיל אחריות על מוכר לתשלום הפיצוי למעט אם הוכיח המוכר כי מדובר על נסיבות שאינן בשליטתו ושהסיכון להתרחשותן  ולתוצאותיהן אינו מוטל על המוכר. מנגנון זה יצר מאזן כוחות לא שוויוני בין היתר מאחר ויכולת ההתנגדות של הרוכש הינה מוגבלת ובפרקטיקה, מוכרים רבים נהגו לעשות שימוש בסעיף זה על מנת להימנע מתשלום פיצוי לרוכשים, על אף שבהרבה תיקים אשר הגיעו לפתחו של בית המשפט, טענות המוכר הנוגעות לנסיבות שאינן בשליטת המוכר נפסלו.  

התיקון לחוק קובע כי ככל והמוכר לא מסר את הדירה בתום 30 יום ממועד המסירה החוזי, עבור תקופת איחור ישולם פיצוי כדלקמן-

החל מחודש השני ועד ארבעה חודשים ישולם ממועד המסירה החוזי ישולם פיצוי בגובה שכר הדירה של דירה הדומה בגודלה ובמיקומה (להלן: "דירה דומה"), וזאת עבור כל חודש או חלק מחודש; 

בגין החודשים החמישי עד העשירי לאיחור ישולם פיצוי בגובה 125% משכר הדירה של דירה דומה עבור כל חודש או חלק מחודש; בגין החודש ה-11 ואילך ישולם פיצוי בגובה 150% משכר הדירה של דירה דומה, עבור כל אחד מהחודשים האמורים, כולל חלק מהחודש; הפיצוי ישולם בסוף כל חודש עבור אותו חודש. 

על אף האמור, מוכר לא ישלם פיצוי בגין איחור במסירה אשר נגרם עקב מעשה או מחדל של הקונה (לדוגמה, איחור בתשלום התמורה החוזית על ידי הרוכש) או בנסיבות של סיכול חוזה  (נסיבות הקבועות בסעיף 18 (א) לחוק החוזים- תרופות  בשל הפרת חוזה) . הכוונה לנסיבות שמוכר לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ולא היה לראותן מראש  ולא יכול היה למנען וקיום החוזה באתן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו מראש. 

סיכום השינויים של תיקון 9 לחוק המכר (דירות)  

מהו חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 ?

חוק המכר (דירות) הוא חוק צרכני שמטרתו לתת הגנה לרוכש במסגרת עסקה לרכישת דירה חדשה ממוכר אשר בנה את הדירה או עתיד לבנותה בעצמו או על ידי אדם אחר על קרקע שלו לצורך מכירתה (להלן: "דירה מקבלן"). 

הנחת המוצא של המחוקק היא כי מערכת היחסים החוזית במסגרת עסקת רכישה מקבלן או יזם אינה שוויונית ועל מנת לצמצם את פערי הכוחות בין הצדדים לעסקה יש להעניק הגנה מוגברת לקונה במסגרת החוק. 

הוראות החוק הינן קוגנטיות, כלומר ניתן להתנות עליהן לטובת הקונה בלבד. 

החוק מעניק מספר הגנות לרוכש דירה חדשה מקבלן וביניהן:

 1.אחריות הקבלן לתיקון אי התאמה ו/או ליקויי בנייה אשר התגלו בדירה בתקופת הבדק (תקופות אלו מפורטות בתוספת לחוק בהתאם לסוג ליקוי הבנייה החל משנה ועד 7 שנים) וכן בתקופת האחריות (3 שנים מתום תקופת הבדק).

 2. אחריות הקבלן להשלים את רישום הבניין בו נמצאת הדירה כבית משותף בפנקס המתנהל בלשכת רישום המקרקעין ולרשום את הדירה כיחידת רישום נפרדת בטאבו. חובת הקבלן לשלם לרוכש פיצוי כספי במקרה של איחור במסירת הדירה בהתאם לתנאים המפורטים בחוק. 

3. הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות הנלוות לרישום הבית בפנקס הבתים המשותפים ורישום הדירה כיחידה נפרדת גובה ההשתתפות הינו הנמוך מבין השניים: סך של  5,114 ₪ בתוספת מע"מ (נכון לשנת 2022) הסכום מתעדכן ב- 1 לינואר בכל שנה והוא צמוד למדד המחירים לצרכן. או 0.5% ממחיר הדירה החוזי .  

גובה סכום ההשתתפות שמוכר יכול לדרוש מקונה עבור הוצאות משפטיות מוגבל כאמור ובלבד והקונה רכש דירה שסכומה אינה עולה על 4,642,750 ₪ (נכון לשנת 2022). הסכום המירבי של הוצאות משפטיות לעניין ניהול מרשם בעלי זכויות מיום המכירה ועד לרישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין יהיה על פי חוק פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים, התשנ"ו-1996, לעניין מחיר מרבי לשירותי נותן שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין. סכום זה עומד על כ- 300 ₪ בתוספת מע"מ.

רקע בקשר לתיקון 9 לחוק המכר (דירות) 

הצעת חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 9) – התשפ"ב-2022 הינה הצעת חוק ממשלתית אשר מוזגה עם הצעת חוק של מספר חברי כנסת. בהצעתה חוק אשר עברה בקריאה שנייה ושלישת בכנסת ביום 30.6.22 חלו מספר שינויים בהשוואה לנוסח ההצעה אשר עבר בקריאה ראשונה ביום 30.5.22 כדלקמן- 

הוצאות משפטיות- בנוסח המקורי הוצע לבטל את סעיף 6ג לחוק הקובע כי ניתן לגבות מרוכש דירה, בנפרד ממחיר הדירה, תשלום הוצאות משפטיות המשולמות ישירות לעורך דין מטעם המוכר. משמעות התיקון הייתה כי לא ניתן יהיה לגבות הוצאות משפטיות בנפרד ממחיר הדירה. 

הצורך בתיקון הסעיף נוגע למספר כשלים וביניהם כי גביית הוצאות משפטיות נעשית בניתוק ממחיר הדירה כך שהדבר מהווה "עלות נסתרת" אשר, לעיתים, הרוכש אינו לוקח בחשבון בעת המשא ומתן (כך מדברי ההסבר לחוק). בנוסח הסופי של הצעת החוק, התיקון המבוקש לא התקבל. יש לזכור שעורך הדין של המוכר מעניק לרוכש הדירה טיפול משפטי רחב הכולל בין היתר דיווח על עסקת המכר, טיפול בכתב התחייבות לרישום משכנתא, רישום הערת אזהרה לטובת הקונה ולטובת הבנק ממנו נטל משכנתה במעמד מסירת הדירה והחלפת הבטוחה הקיימת להערת אזהרה, רישום הבית המשותף  וכו. 

שינוי שיטת הצמדה- בנוסח המקורי הוצע כי תנתן אפשרות להצמיד את מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה כאשר יוגדר מראש מהו רכיב הבנייה המוצמד למדד- רכיב הבנייה יוגדר כעלות הבנייה של דירה המחושבת לפי עלות לבניית מטר רבוע כפול שטח הדירה. כאשר העלות לבנייה תקבע בתקנות. בנוסח הסופי נקבע מנגנון אחר שאינו קשור לשווי למ"ר. 

מועד כניסה לתוקף- בהצעת החוק נקבע כי התיקון לחוק ייכנס לתוקף תוך 30 יום ובתיקון הסופי נקבע כי יכנס לתוקף תוך 7 ימים בלבד.

עו"ד יפית אייקורט- עו"ד ומגשרת, מומחית לענייני מקרקעין, צוואות וירושה, ייפוי כח מתמשך לתיאום פגישת ייעוץ, התקשרו 0547828252 או השאירו פנייה באתר   https://www.aikort-law.co.il/attorneys